Entrevistando a…
Pablo Beltrán
Las crisis sanitarias, económicas y laborales ocasionadas por la pandemia generaron problemas en el mercado de arrendamiento, sobre todo, en los alquileres de locales comerciales. ¿Cuáles han sido y son los principales problemas surgidos y sus posibles soluciones?
Desde el 2008 afrontamos el fin de la era global, razón de la contracción de la cuota de mercado de las aperturas de locales comerciales prime en Madrid de las marcas globales y la moda, cayendo del 95% en el 2005 a tan solo un 45% en el 2019. Durante los 9 meses del 2020 del Covid, se multiplicó por 4 la velocidad de cierres de negocios y la moda cayó a tan solo el 27% de las aperturas durante el 2020, donde no ha habido casi mercado de contratación.
El 50% de las aperturas de moda han sido reubicaciones, y el gran protagonista en el alquiler de los locales han sido empresas locales y de salud y bienestar personal, con una caída de los precios del 35%, pasando de alquileres medios de 18.000 a 8.000 €/mes y de locales de 160 m2 a 70 m2.
Ahora tenemos un 10% de desocupación de locales en zonas comerciales A, un 20% en zonas comerciales B y hasta un 40% en zonas C y D, y creemos que el nivel de rotación de aquí a diciembre del 2022 se multiplicará por 2,5 veces.
El Índice TrueBroker (iTB), entre otras funciones, ofrece una solución que permite alquilar los locales comerciales eliminando los largos meses de comercialización, modulando las rentas según se recupere el consumo, y alquilar rápido sin penalizar las rentas futuras, y a los arrendatarios alquilar locales a precios que van a poder soportar.
Barrios madrileños, ¿cuáles son los más cotizados?
Hay un retorno a la protección de la pequeña comunidad. En los últimos 40 años Madrid ha tenido dos zonas comerciales Prime (Zona Centro y Barrio de Salamanca), que se han alternado el protagonismo de la ciudad. Pero el cambio que se está produciendo en nuestra sociedad nos ha llevado a la creación de una nueva zona comercial Prime emergente nueva, conformada por la suma del Barrio de Salamanca más toda la Zona Centro, por encima de la línea divisoria imaginaria que une Callao con la Puerta del Sol conectándose ambas por la calle Alcalá, que conecta Puerta del Sol con Puerta de Alcalá, y la calle Fuencarral que conectará con Goya y Serrano.
Con el iTB estamos midiendo desde hace 10 años cómo las personas están cambiando las calles Prime por un nuevo tipo de calle que contiene el carácter de lo peculiar de cada lugar, a las que hemos bautizado calles ZETa, como son la calle Fuencarral en la zona centro o la calle Ayala en el Barrio de Salamanca, en detrimento de Preciados y Serrano. Esa categoría ZETa existe para nuevos barrios, centros comerciales, ciudades y países. Nosotros trabajamos para que Madrid se convierta en una ciudad ZETa. La nueva categoría ZETa es la gran protagonista del consumo en la próxima década y las que mayor revalorización inmobiliaria y crecimiento de ventas veremos en las tiendas físicas. Es una consecuencia natural del fin de la era global, que es la causa de lo que le sucede al retail, y no el online, que es sólo otro síntoma del fin de la era global.
¿Cuáles serán Las tendencias que dominarán el mercado inmobiliario de locales comerciales tras el COVID?
Como consecuencia del fin de la era global, pasamos del protagonismo de los locales de 500 m2 en calles Prime a locales de 70 m2 en calles ZETa.
Contracción de la cuota de mercado de las actividades tradicionales, moda, lujo, banca, restauración y marcas globales, frente al aumento y protagonismo de la persona y su bienestar personal y los proyectos y conceptos innovadores de actividades muy dispersas y que hasta ahora nunca habíamos visto en la oferta comercial.
A eso añadimos la desaparición de las calles y centros comerciales de categoría D (vías anchas de circulación y segundas líneas de barrio). Cierre de muchos locales de grandes dimensiones, de empresas globales y moda en calles prime, que se fusionarán con grandes protagonistas del online, ambos versados en competir por precio y se verán obligadas a irse a calles C (primeras líneas interbarrio y vías de servicios) y ahí volverán a encogerse aún más, ya que las calles y centros comerciales C crecerán por debajo del PIB, quedando con un valor muy escurrido comparado con el que tienen ahora.
Hay que reordenar las carteras de inversión con urgencia y revisar qué peso tiene cada categoría en nuestra cartera de inversión, llevando dinero de C y D a ZETa, y a A y B, si podemos esperar 5 años, que es cuando volverán a crecer con fuerza, siendo protagonistas de nuevo del retail. La caída del turismo de larga distancia, que no volverá a recuperar las cifras de lejos que teníamos antes, supone que no recuperará mucho del consumo precovid en la Zona Centro Turística, por debajo de la zona imaginaria diagonal que une Plaza de Callao con Puerta del Sol.
Rehabilitación energética: ¿De qué se trata?
A nivel de gran consumo nosotros creemos que nos estamos adelantando años con la sostenibilidad y aún no es económicamente monetizable, porque el consumidor no está dispuesto a pagar más, salvo que le demostremos que le aporta un beneficio en su bienestar personal directo. Por tanto, debemos de ser capaces de demostrarle un beneficio directo al consumidor o, por el contrario, tener planes de inversión a muy largo plazo o fuertemente subvencionado por el estado. Debemos tener mucho cuidado con todo lo relacionado con inversiones en sostenibilidad.
¿Qué es el índice TrueBroker (iTB) y para qué sirve?
Mide cómo se comporta el consumidor en cada manzana de Madrid, y cómo afecta al consumo y al valor de cada local los cambios en su entorno, para tomar decisiones más precisas y analíticas en la compra, alquiler y gestión de los locales comerciales de Madrid y en la construcción de las marcas con éxito en los locales comerciales. Es un modelo matemático que mide el valor de cada local de Madrid: en comunicación y en ventas.
Da seguridad a propietarios y arrendatarios en la toma de decisiones. Al propietario le permite maximizar su rendimiento en arrendamiento y vigilar la salud de sus inversiones en locales comerciales, anticipándose al resto del mercado, tomando decisiones estratégicas para des/invertir aumentando su valor patrimonial. A la marca le permite saber qué local elegir y qué precio pagar para que sea eficiente en ventas y en comunicación.
Detecta cambios en nuestros hábitos inconscientes de consumo y nos permite medir los efectos que, sobre el consumo y el valor de cada local comercial de Madrid, tienen los cambios en la sociedad. Permite detectar oportunidades y evitar errores al comprar y alquilar locales al tomar decisiones de forma más analítica y precisa.
Según el iTB:
¿Con qué rapidez retornarán los consumidores a las tiendas?
Mientras siga existiendo un mensaje negativo sobre el Covid, o cualquier otra cosa que afecte al estado de ánimo de la población, no será posible una recuperación real del consumo. Creemos que, tan pronto como se libere esa tensión, la recuperación del consumo va a producirse de forma automática y rápida, hasta el 85%, posiblemente, del consumo que había antes. El 15% del consumo no va a producir su recuperación hasta dentro de 4 ó 5 años, ya que el online está en una burbuja, absorbiendo parte de un tipo de consumo que va a volver a medio plazo a las tiendas físicas.
¿Cuántos meses tardaremos en salir de la crisis?
El ser humano es imprevisible y no se puede predecir qué vamos a hacer, sólo podemos medir qué estamos haciendo. Al ritmo actual, de promedio, Madrid recuperaría el 85% del consumo Precovid en 7 meses, aunque distribuido de forma muy distinta por tipología de calles (A, B, C, D, ZETa), acelerando la polarización del consumo por calles, por lo que las de tipo C y D creemos que no se recuperarán ya.
Así, aunque a este ritmo el promedio es de 7 meses en Madrid, dentro de Madrid hay distintos ritmos, zonas que se recuperarían en 5 meses (Zona Centro Local, Barrio de Salamanca y Barrios singulares), frente a zonas que se recuperarán en 9 meses (Zonas residenciales) y 13 meses (zonas de oficinas).
Si apareciera alguna sorpresa en positivo, la recuperación promedio Madrid podría pasar de 7 a 4 meses, pero también podría tardar 13 meses si aparecen nuevas noticias inesperadas negativas.
Es mejor no hacer predicciones y aprender a vivir el día a día, con planes a menos de tres meses, y tolerar la espera con paciencia y mucho trabajo. Nos vamos a recuperar cuando cambie el estado de ánimo, así que más que poner el foco en las predicciones yo lo pondría en ilusionar a las personas.
¿Qué tipo de soluciones puede haber para los alquileres de los locales comerciales frente al Covid19?
Primero, la suspensión temporal del pago de cualquier hipoteca y de cualquier impuesto, estatal o municipal, que tengan que hacer las empresas y personas afectadas, especialmente por el cierre del covid.
Hubiera creado un observatorio o Ministerio Covid, que hubiese recogido datos del consumo, y hubiera nombrado al colegio de Apis, Abogados y Tasadores, árbitros conciliadores para que, con esos datos, trataran de conciliar un acuerdo entre propietarios y arrendatarios, como paso obligado previo antes de acudir a un juzgado.
Habría planteado un “Plan de pagos aplazado avalado por el Estado”, que motivara económicamente a los propietarios a aplazar al máximo la renta y a los arrendatarios a pagar la mayor renta posible. El Estado avalaría los pagos y ofrecería a todos aquellos propietarios, por cada euro que aplazaran de renta a 5 años a los inquilinos, o a los arrendatarios, por cada euro que pagaran de renta durante todo el tiempo que dure el Covid, a cambio el Estado les daría 30 céntimos (por decir algo), que se lo descontarían de los impuestos de los próximos 5 años.
Si tanto propietario como inquilino se acogen a la medida, el Estado recogería la cuantía sobrante del pago del arrendatario, que usaría para pagar el Estado el 100% de las rentas durante las horas, días o meses de confinamiento obligado de cierre.
El Estado está en su libre derecho de prohibirnos abrir los negocios, y nosotros tenemos la obligación de cumplirlo, pero entonces es el Estado el que tiene que pagar los alquileres de esas horas o días de cierre, porque si no metemos a la economía y las empresas en una quiebra imposible de evitar, pero lo más grave, en un bucle, que es lo que llaman Duflo y Banerje “la trampa de la pobreza”, de la que sólo se puede salir con una gran inversión del Estado. Los ciudadanos y las empresas hemos cumplido, es el Estado el que ahora tiene que cumplir con su parte.
¿Qué experiencia y reto ha supuesto para el mercado inmobiliario el caso Fuencarral?
Que si sumas un pequeño gasto estatal empleado con precisión, junto a una pequeña innovación empresarial capaz de crear valor a la sociedad e ilusionando a las personas, no necesitará coordinación, y el Estado recogerá el dinero multiplicado, y construirá una sociedad más rica y más feliz.
Nos enseñó a escuchar a las personas de una forma distinta, cómo detectar nuevos sectores o empresas emergentes, a ilusionarnos e ilusionar a otros, y cómo esta ilusión, si eres capaz de crear valor, lleva en volandas a los proyectos y es capaz de atraer las inversiones privadas.
Aprendimos que no se necesita tener mucho dinero, sino ser capaz de crear valor a la sociedad en cosas muy simples y de ilusionar a los que te rodean. Si el Estado gasta con cabeza y de forma quirúrgica ilusionando a la gente, ese dinero va a volver seguro muy rápido y multiplicado, y además impulsará a otros sectores laterales, sin necesidad de que haya una coordinación entre ellas, sólo unidas por una ilusión común. Esto lo aprendimos con la calle Fuencarral, porque se contagió a las calles adyacentes y a toda la zona centro.
Necesitamos, más que un plan enfocado en las medidas, un plan capaz de ilusionar a las personas y poner a todos a trabajar en una misma dirección juntos, eso es lo que me gustaría ahora destacar de lo que aprendimos del proyecto de la calle Fuencarral.
¿Cuál es el propósito de serranodistinto, una evolución en el mundo del retail?
“serranodistinto” quiere ser una “Hub de la innovación del retail”, que atraiga a todas aquellos conceptos que sumen algo distinto y las empresas que quieran ser diferentes de su competencia, a un conjunto pensado para acogerlas y reforzarse con otras, y un lugar que proponga formas para la asociación y alianza de marcas en locales comerciales, que convierta a los locales del Barrio de Salamanca en un valor estratégico para las marcas y que le dé a Madrid esa oferta comercial distinta que la equipare a las grandes ofertas comerciales.
Necesitamos empezar por encontrar iniciativas, tanto locales como internacionales, que son o quieren ser distintas, e ilusionarlas por implantarse en un local comercial dentro de serranodistinto. Va a ser un trabajo de todos, porque nosotros solos no podemos, al igual que Fuencarral sucedió gracias a la ayuda de muchas personas que se ilusionaron y sumaron, y queremos desde aquí aprovechar la entrevista para pedir a todos aquellos que sepan de proyectos o negocios distintos que les animen a venir a sumarse a serranodistinto y nos contacten.
